Kredyt hipoteczny może zostać naszym przyjacielem na wiele lat. Przyjacielem, dzięki któremu zamieszkamy w miejscu, które sobie wymarzyliśmy.
Jednak każda przyjaźń z czasem może zbłądzić. Przyjaciel może zdradzić. Co zrobić, żeby z biegiem czasu nie obrócił się on przeciwko nam?
Przede wszystkim musimy poświęcić mu dużo uwagi w pierwszym okresie znajomości i świadomie podejść do samego procesu pozyskania kredytu.
Ze strony banków na przestrzeni ostatnich lat wiele zmieniło się na korzyść kredytobiorców – rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego wymusiły zaostrzenie polityki kredytowej i produktowej banków.
Te zmiany wymiotły z rynku wiele toksycznych praktyk, równocześnie jednak znacznie ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych. I nic nie wskazuje na to, by w najbliższej przyszłości wskazany przez KNF kierunek zmian się odmienił.
Gdy zastanawiamy się nad źródłem sfinansowania naszego nowego mieszkania lub domu, warto poświęcić dwie chwile na przygotowania i ustalenie kolejnych kroków, aby dać sobie szansę na uzyskanie kredytu w najlepszym możliwym wariancie.
Etap I – Przygotowanie
Krok 1 – Ustalenie założeń
Na starcie naszej drogi po kredyt powinniśmy zadać sobie dwa pytania, od których wiele zależy. I nie mówię tu tylko o powodzeniu naszej operacji zaciągnięcia dobrego kredytu, ale również finansowego bezpieczeństwa naszego i naszej rodziny w ciągu najbliższych lat.
Pytanie pierwsze: ile środków chcemy przeznaczyć na wkład własny
Absolutne minimum to 10% kwoty za którą kupujemy nieruchomość. Warto jednak rozważyć 20%, jeśli mamy taką możliwość. Da nam to większy wybór ofert (część banków nie akceptuje wkładu własnego poniżej 20%), a w części banków również lepsze warunki finansowe (najczęściej niższą marżę oprocentowania).
Jeśli z kolei dysponujemy większą ilością środków, warto zastanowić się czy faktycznie chcemy przeznaczyć więcej niż 20% na wkład własny. Część banków ma pewne progi wniesionego udziału własnego, powyżej których kredyt będzie nieco tańszy.
Dysponując nadwyżką ponad wymagany wkład, rozsądnie będzie jednak pozostawić sobie trochę środków na koncie:
- Na koszty uruchomienia kredytu (najczęściej jest to prowizja w wysokości 1-3% kwoty kredytu, opłacana przed uruchomieniem środków),
- Na koszty notarialne i podatkowe związane z zakupem nieruchomości,
- Jako bufor finansowy, który pozwoli nam spłacać raty kredytu w momencie gdybyśmy np. nieoczekiwanie stracili pracę
Pytanie drugie: na jaki okres chcemy rozłożyć spłatę kredytu
Jeśli dysponujemy zdolnością, a z zasady nie lubimy kredytów, kuszącą perspektywą może wydawać się przyjęcie możliwie najkrótszego okresu spłaty, aby pozbyć się kredytu jak najszybciej. Warto jednak rozważyć dłuższe okresy, choćby z poniższych powodów:
- Ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 r. gwarantuje Ci bezprowizyjną częściową i całkowitą spłatę kredytu po trzech latach od uruchomienia;
- W wyniku wejścia w życie tej ustawy niektóre banki całkowicie zrezygnowały z prowizji za całkowitą lub częściową wcześniejszą spłatę kredytu;
- Aby ograniczyć koszty kredytu w pierwszej kolejności możesz rozważyć malejące raty kapitałowo-odsetkowe, które (przy takim samym okresie kredytowania) pozwolą Ci spłacać kapitał kredytu szybciej niż w ratach równych;
- Wzrost stóp procentowych w przyszłości może spowodować niebezpieczny wzrost raty kredytu (niektóre banki oferują obecnie zabezpieczenie stopy procentowej na max. 5 lat), wnioskując o kredyt warto założyć taką wysokość raty, aby Twój miesięczny budżet mógł ją udźwignąć w przypadku wzrostu stóp procentowym;
- Gdy ustawisz spłatę na krótszy okres, możesz pozbawić się zdolności kredytowej, gdybyś chciał w przyszłości skorzystać z kolejnych kredytów (gdy np. pojawi się okazja do zakupu mieszkania pod inwestycję).
Krok 2 – Wstępna ocena zdolności
Zdolność kredytową determinują dwa główne czynniki – wynik oceny scoringowej oraz oceny zdolności do spłaty kredytu (kalkulacja dyspozycyjnego dochodu gospodarstwa domowego).
Ogólne zasady oceny zdolności określa Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego:
Należy przyjąć, że zasady oceny zdolności w poszczególnych bankach nie są bardziej liberalne niż wskazuje Rekomendacja S.
Ocena scoringowa klienta (ocena jakościowa) – jest to wynik analizy przeprowadzanej przez algorytmy systemów informatycznych banku. Każdy bank ma swoje algorytmy – niektóre bardziej, niektóre mniej liberalne. Dane, które analizują, to zazwyczaj:
- Historia kredytowa klienta – zaczytana z systemu Biura Informacji Kredytowej (www.bik.pl)
- Dane związane z sytuacją rodzinną, majątkową, wykształceniem klienta – to, co klient deklaruje we wniosku kredytowym
Ocena zdolności do spłaty kredytu (ocena ilościowa) – bank określa czy dochody klienta (gospodarstwa domowego) są stabilne i czy wystarczają na pokrycie w odpowiednim stopniu jego zobowiązań, włącznie z wnioskowanym kredytem (uwzględniane są tutaj również koszty utrzymania, oraz często również prognozowany dochód po przekroczeniu wieku emerytalnego, jeśli okres spłaty kredytu wykracza ponad ten próg)
Oceny jakościowej nie jesteśmy w stanie przeprowadzić miarodajnie przed złożeniem wniosku kredytowego w banku, który nas zainteresował. Jako że złożenie wniosku wiąże się jednak z zapytaniem kredytowym w BIK (a im więcej zapytań, tym gorsza ocena jakościowa), można na tym etapie:
- Zarejestrować się na portalu www.bik.pl i pobrać raport o swojej historii kredytowej, aby sprawdzić, czy nie występują w niej zdarzenia, z których możemy sobie nie zdawać sprawy (opóźnienia w spłacie kredytu, wyłudzenia kredytu na nasze nazwisko). Jeśli nie mamy żadnej historii kredytowej, to też jest to niestety minus. Duża liczba produktów kredytowych (nawet na małe kwoty) również zwykle nie działa korzystnie.
- Zastanowić się jak bardzo modelowym klientem dla banku jesteśmy. Przyjęło się, że najbardziej modelowy klient to małżeństwo bez rozdzielności majątkowej, z co najmniej jednym dzieckiem, posiadające majątek rzeczowy oraz historię kredytową, osiągające dochód z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony z tytułu pracy w dużej firmie lub administracji państwowej. Możemy (bardzo ogólnie) przyjąć, że im dalej nam do tego modelu, tym będziemy oceniani nieco gorzej przez przynajmniej cześć banków komercyjnych. W każdym banku ten model oceny jest nieco inny, ale doświadczenie pokazuje, że tego typu gospodarstwa domowe uznawane są za najbardziej stabilnych i najmniej skłonnych do ryzyka kredytobiorców.
Ocenę ilościową można natomiast w większości banków przeprowadzić wstępnie jeszcze przed złożeniem wniosku. Należy przygotować takie informacje, jak liczba osób na utrzymaniu, średnie wynagrodzenie netto z ostatnich 6 miesięcy (najczęściej 6, jednak niektóre banki przyjmują 3 miesiące lub 12 miesięcy, działalność gospodarcza jest oceniana w każdym banku w nieco inny sposób), zestawienie wszystkich zobowiązań finansowych (takich jak raty spłacanych kredytów, wysokość przyznanych limitów w koncie oraz kart kredytowych) oraz innych zobowiązań takich jak np. alimenty.
Doradca lub broker powinien na tym etapie pomóc Ci oszacować wstępnie możliwości uzyskania kredytu. Pamiętaj jednak, że to ocena zdolności w jednym banku może zupełnie różnić się od tego co usłyszymy w innym.
Warto wiedzieć: jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego w niedalekiej przyszłości, uważaj z zakupami na raty i zaciąganiem pożyczek. Dla banku nie ma znaczenia, czy spłacisz coś w rok, czy w 10 lat – to wysokość miesięcznej raty pomniejsza naszą zdolność kredytową.
Krok 3 – Wybór właściwego banku
Niezależnie od tego czy korzystasz z usług brokera, czy decydujesz się samodzielne przebyć proces kredytowy, na tym etapie powinno nastąpić porównanie ofert różnych banków.
Zmiennych jest całkiem sporo, warto więc w pierwszej kolejności skupić się na tym, co dla nas najważniejsze. Dla jednych będzie to brak prowizji za uruchomienie, dla innych – jak najniższy koszt kredytu. Jeszcze innym zależeć będzie na jak najniższej racie.
Dzięki ujednoliconemu formularzowi informacyjnemu, który wprowadziła Ustawa o kredycie hipotecznym, możemy sami rzetelnie porównać oferty różnych banków, choć zajmie nam to trochę czasu (formularz ten zawiera duże ilości wartościowych informacji). Jednak nie każdy bank wyda formularz informacyjny przed złożeniem wniosku. Te, które mogą zrobić to dopiero na kolejnym etapie, zwykle mogą przygotować wcześniej chociaż ofertę zawierającą dane, które chcesz porównać.
Dobry broker powinien mieć do dyspozycji narzędzie, które pozwoli klientom porównać oferty różnych banków niezależnie od tego czy mogą wydać formularz na tym etapie.
Podsumowanie
Jak widzisz, całkiem sporo możesz ocenić wstępnie jeszcze zanim zdecydujesz się złożyć wniosek kredytowy. Faktycznie – im bardziej świadomie podejdziemy do przygotowań na tym etapie, tym większe szanse mamy na sprawne uzyskanie takiego kredytu, który będzie zgodny z naszymi oczekiwaniami.
Będzie naszym przyjacielem na dobre i na złe i nie wbije nam noża w plecy, gdy np. wysokość stóp procentowych wzrośnie.
Etap II – proces kredytowy
Krok 4 – Przygotowanie wniosku
Aby proces kredytowy przebiegł sprawnie, a nasz wniosek nie wylądował na wieki w szufladzie doradcy bankowego, warto pomóc mu bez zbędnej zwłoki skompletować wszystkie wymagane dokumenty. Co do zasady bank nie rozpocznie analizy dopóki wniosek nie będzie kompletny.
W pierwszej kolejności powinniśmy poprosić o pełną listę dokumentów, które będą potrzebne do złożenia wniosku. Każdy bank ma swoje wymogi w tym zakresie w zależności od źródeł dochodu klienta i rodzaju nieruchomości.
Następna ważna rzecz (gdy któryś z kredytobiorców uzyskuje dochód z umowy o pracę, zlecenie, o dzieło) to zaświadczenie o zatrudnieniu. Każdy bank wymaga zaświadczenia na własnym druku. W niektórych bankach będzie to tylko Twoje oświadczenie, można jednak bezpiecznie przyjąć, że standardowo wymagane będzie zaświadczenie wystawione i podpisane przez pracodawcę.
Warto wiedzieć: Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła zasady mówiące o tym, że bank ma dokładnie 21 dni na wydanie decyzji kredytowej od dnia złożenia wniosku. W praktyce jednak warto opierać się na danych o tym ile realnie trwa aktualnie rozpatrzenie wniosku w danym banku. Często proces potrafi trwać znacznie dłużej.
Krok 5 – Decyzja wstępna
Gdy już skompletujemy wniosek kredytowy wraz ze wszystkimi wymaganymi dokumentami, nadchodzi okres oczekiwania.
Pierwszy taki okres, gdy już dostaniemy potwierdzenie, że wniosek został skutecznie przez bank przyjęty, to etap wstępnej oceny zdolności kredytowej, na którym banki formalnie dokonują oceny jakościowej i ilościowej wnioskodawców.
Po wydaniu wstępnej oceny – jeśli jest pozytywna – jesteśmy jeden krok bliżej kredytu. Jeśli uzyskujemy dochody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, a nasz dochód jest powtarzalny (kwoty wpływające co miesiąc na konto są do siebie podobne), po pozytywnej decyzji wstępnej możemy być prawie pewni pozytywnej ostatecznej oceny zdolności (co nie jest równoznaczne z ostateczną pozytywną decyzją kredytową).
Krok 6 – Wycena nieruchomości
Kolejnym etapem po pozytywnej decyzji wstępnej jest wycena nieruchomości.
Są z reguły trzy sposoby na jej realizację:
- Dokonuje jej wewnętrzny inspektor banku
- Dokonuje jej zewnętrzny rzeczoznawca majątkowy na zlecenie banku
- Dokonuje jej zewnętrzny rzeczoznawca majątkowy na zlecenie wnioskodawcy
Zlecenie wyceny to także moment, gdy pojawiają się pierwsze koszty w procesie kredytowym. Banki (z drobnymi wyjątkami) wymagają zapłaty z góry za wycenę. Koszt wyceny kształtować się może w następujących przedziałach:
- Mieszkanie: od stu kilkudziesięciu do kilkuset złotych
- Dom jednorodzinny: ok. 500-1000 zł
- Nietypowe nieruchomości: do tysiąca kilkuset złotych
W przypadku nabycia lokalu lub domu na rynku pierwotnym (od dewelopera), wartość zwykle przyjmowana jest w cenie sprzedaży (niemniej rzeczoznawca musi potwierdzić, że nie jest ona zawyżona), chyba że decydujesz się również na kredyt na wykończenie nieruchomości – wówczas przyjmowana jest wartość po dokonaniu prac wykończeniowych, szacowana na podstawie kosztorysu, który przedstawisz.
Warto wiedzieć: Najczęściej banki zlecając wykonanie wyceny nie wydadzą Ci operatu szacunkowego (dokumentu potwierdzającego wartość nieruchomości).
Jeśli chcesz skorzystać z tej samej wyceny w kilku bankach, musisz zlecić ją we własnym zakresie. Powinieneś jednak wziąć pod uwagę, że:
- Tylko niektóre banki akceptują zewnętrzne wyceny;
- Te które je akceptują, mogą mieć swoją listę akceptowanych rzeczoznawców majątkowych. To znaczy, że nie zaakceptują wyceny przygotowanej przez rzeczoznawcę spoza tej listy. Banki, które umożliwiają klientowi zlecenie wyceny na własną rękę, mają również wytyczne zgodnie z którymi wycena powinna zostać wykonana.
Warto wiedzieć: rzeczoznawca potwierdza nie tylko wartość nieruchomości, ale także wskazuje na możliwe wady prawne oraz stan techniczny nieruchomości. Na przykład
- Jeśli wymaga ona remontu, aby można było w niej zamieszkać – wskaże to, a bank prawdopodobnie nakaże powiększenie kredytu o wartość wymaganego remontu lub udokumentowanie posiadania środków na pokrycie prac z nim związanych;
- Jeśli w księdze wieczystej znajdują się wpisy, które mogą być przeszkodą dla banku – wskaże to, a bank będzie wymagał ich usunięcia przed uruchomieniem kredytu;
- Jeśli na mapie ewidencyjnej budynek umieszczony jest na działce w sposób, który narusza granice tej działki lub gdy granice naszej działki narusza budynek położony na działce sąsiadującej, potrzebne będą odpowiednie uzgodnienia geodezyjne.
Krok 7 – Decyzja kredytowa
Gdy wycena potwierdzi wartość nieruchomości na wymaganym poziomie,, jej wynik wraz z danymi niezbędnymi do oceny zdolności trafia do osoby, która podejmie ostateczną decyzję kredytową.
Na tym etapie analityk-decydent ma za zadanie zebrać informacje uzyskane w toku całego procesu kredytowego i zadecydować, czy w jego ocenie, przy uwzględnieniu polityki kredytowej banku, można klientowi udzielić kredytu o który wnioskuje. Analityk na tym etapie może poprosić jeszcze o dodatkowe dokumenty i wyjaśnienia, w szczególności jeśli np. uzyskiwany dochód znacznie wzrósł w ostatnich miesiącach, lub w przypadku działalności gospodarczej istnieją okresowe spadki rentowności.
Co dalej?
Po uzyskaniu decyzji kredytowej, w następnej kolejności powinniśmy:
- Spełnić warunki, które powinny zostać spełnione przed podpisaniem umowy kredytowej (jeśli takowe znalazły się w umowie)
- Podpisać umowę kredytową w oddziale banku
- Spełnić wszystkie warunki, które zostały wskazane w umowie kredytowej jako te niezbędne do spełnienia przed uruchomieniem kredytu
Następnie pozostaje nam już tylko czekać na wypłatę kredytu i cieszyć się naszym nowym miejscem zamieszkania. Oraz – oczywiście – naszym nowym przyjacielem.
